En el proceso de vender una propiedad es fundamental considerar no sólo los aspectos comerciales de la operación, sino también las obligaciones fiscales que la acompañan. Muchos propietarios desconocen qué impuestos deben afrontar al momento de concretar una venta inmobiliaria, lo que puede derivar en complicaciones o demoras innecesarias.
A continuación, veremos cuáles son los impuestos principales que deben contemplarse al vender una propiedad, así como otros gastos asociados a este tipo de transacciones.
Eliminación del ITI: ¿Qué cambia?
Hasta julio de 2024, muchas operaciones inmobiliarias estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5 % del valor de venta. Este impuesto se aplicaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018, cuando se trataba de una venta no habitual.
Sin embargo, con la entrada en vigencia de la Ley N.º 27.743 (Ley de Bases), el ITI fue derogado de forma definitiva, lo que significa que ya no debe pagarse, sin importar si la propiedad era vivienda única o no. Es un cambio importante para quienes planean vender una propiedad adquirida antes de 2018, ya que representa una reducción en los costos de la operación.
Impuesto a las Ganancias Cedular
Con la eliminación del ITI, el principal impuesto que permanece vigente es el Impuesto a las Ganancias Cedular, que se aplica a las propiedades adquiridas a partir del 1 de enero de 2018. Este tributo aplica a la ganancia obtenida por el vendedor, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de la propiedad.
La alícuota actual es del 15% sobre la ganancia neta, y se paga una vez finalizada la operación. No se trata de un impuesto sobre el total del valor de venta, sino exclusivamente sobre la utilidad obtenida por el vendedor. Es por esto que, antes de vender una propiedad, conviene revisar la documentación de compra y calcular con un profesional cuál sería el impacto fiscal de la transacción.
Impuesto de Sellos
El Impuesto de Sellos es otro costo relevante al momento de vender una propiedad. Este pago varía según la provincia y puede representar entre el 1,5 % y el 3,6 % del valor escriturado. En la mayoría de los casos, es un costo que comparten comprador y vendedor, aunque su distribución puede pactarse libremente entre las partes.
En la Provincia de Buenos Aires este impuesto es regulado por normativa local y suele actualizarse con cierta frecuencia. Por lo tanto, al planificar la venta de un inmueble, es recomendable contar con información actualizada sobre su valor y los porcentajes aplicables.
Plusvalía urbana
Algunas jurisdicciones aplican un tributo conocido como plusvalía urbana, el cual busca recuperar parte del incremento de valor que obtiene un terreno o propiedad debido a mejoras realizadas por el Estado, como pavimentación, obras hidráulicas, transporte público, entre otras.
Este impuesto no está presente en todo el país, pero sí en ciertas municipalidades. Por lo que, si estás por vender una propiedad en una zona en desarrollo o con obras recientes, es importante consultar si este tributo aplica y cómo se calcula.
Gastos notariales y administrativos
Además de los impuestos, vender una propiedad conlleva una serie de gastos notariales, entre ellos los honorarios del escribano, que generalmente se ubican entre el 2% y el 4% del valor de la operación. También se deben considerar los costos por informes registrales, que proporcionan información sobre la situación jurídica de bienes inmuebles o personas; certificados catastrales, deuda de expensas o tasas, y en algunos casos, gestiones vinculadas a la cancelación de hipotecas o sucesiones.
Si bien estos gastos no constituyen un impuesto en sí, es fundamental incluirlos en la planificación financiera de la venta, para evitar diferencias al momento de escriturar.
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Recomendación: actuar con planificación y asesoramiento
Dado que la normativa fiscal puede ser compleja y sujeta a cambios por decreto o por localidad, contar con el respaldo de profesionales es importante. Quienes buscan vender una propiedad sin experiencia previa en el mercado inmobiliario suelen enfrentarse a dificultades administrativas o a confusiones por falta de conocimiento sobre el proceso, que podrían afectar la operación.
El acompañamiento de una inmobiliaria con trayectoria local resulta especialmente valioso. Estas no sólo colaboran con la gestión comercial, sino que también ofrecen orientación tributaria y legal, facilitando el cumplimiento de los requisitos formales.
Además, conocen en profundidad el comportamiento del mercado en la región, lo que permite fijar precios realistas, detectar oportunidades y evitar extensos períodos de publicación sin resultados.
Lo que debés tener presente a la hora de vender una propiedad
Vender una propiedad implica atender una serie de obligaciones fiscales y gastos asociados. Con la reciente derogación del ITI, parte del proceso se simplificó, especialmente para quienes poseen inmuebles adquiridos antes de 2018. No obstante, el Impuesto a las Ganancias Cedular, el Impuesto de Sellos, y otros costos siguen vigentes y deben ser tenidos en cuenta.
La planificación anticipada, el acceso a información actualizada y el asesoramiento profesional son herramientas fundamentales para concretar una venta eficiente y sin contratiempos.
Por lo tanto, si estás evaluando vender una propiedad, hacerlo en compañía de especialistas puede ayudarte a optimizar cada etapa del proceso y garantizar una operación segura y conveniente.
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